Đại biểu Quốc hội Góp ý việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai

Về triển khai tổ chức thu hồi đất hai bên đường khi thực hiện các dự án phát triển các tuyến đường giao thông theo quy hoạch.

Căn cứ khoản 3 điều 31 Luật Quy hoạch đô thị 2009: Việc lập quy hoạch chi tiết trục đường mới trong đô thị phải bảo đảm các yêu cầu sau:

a) Phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 50 mét mỗi bên kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ của tuyến đường dự kiến;

b) Khai thác hiệu quả quỹ đất hai bên đường;

Về chủ trương thu hồi đất hai bên đường khi thực hiện các dự án phát triển các tuyến đường giao thông theo quy hoạch là đúng đắn vừa đảm bảo cảnh quan vừa bổ sung kinh phí cho đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, chủ trương trên chỉ phù hợp với các trục giao thông ngoài khu vực đô thị; trong khu vực đô thị, khi thực hiện trong thực tế gặp rất nhiều khó khăn: người dân đồng thuận giao đất cho Nhà nước để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, nhưng kiên quyết không giao phần diện tích đất để quy hoạch đô thị, phân lô, đấu giá đất dọc tuyến phố để khai thác quỹ đất. Thực tế phần lớn các tỉnh thành trong cả nước đều gặp tình trạng trên, dẫn đến gia tăng đơn thư, khiếu kiện. Do đó, đối với việc đầu tư các tuyến phố mới trong các khu đô thị,  kiến nghị quy định theo hướng:

Không quy định bắt buột như khoản 3 điều 31 Luật Quy hoạch đô thị mà giao cho địa phương căn cứ tình hình, hiện trạng thực tế về mật độ đô thị khu vực tuyến đường đi qua để quyết định phạm vi thu hồi. Đồng thời tổ chức lập, ban hành quy hoạch kiến trúc tuyến phố và tổ chức quản lý xây dựng, quản lý cảnh quan.

Sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị và các quy hoạch ngành.

Về cơ bản, các quy hoạch của địa phương đã được rà soát để đảm bảo sự thống nhất. Tuy nhiên, giữa các quy hoạch nêu trên tồn tại những bất cập về thời gian, không gian lập quy hoạch; thiếu sự rà soát cập nhật, bổ sung kịp thời các loại quy hoạch khi có sự điều chỉnh;cùng với qui định về việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (tại điều 52- Luật đất đai 2013) chỉ căn cứkế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt  đãdẫn đến những bất cập trong công tác quản lý và tình trạng phân lô bán nền tràn lan hiện nay trên cả nước.

Cụ thể: Thửa đất A có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì theo điều 52 Luật đất đai 2013: người dân được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tuy nhiên khi xin phép xây dựng thì không được cấp vì thửa đất A nằm trong vùng đã được quy hoạch xây dựng  công trình, dự án nào đó. Ngược lại, dù đã được điều chỉnh, bổ sung quy hoạch đô thị nhưng do chưa được cập nhật, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì ngay trong vùng dự án vẫn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, phân lô .. gây phức tạp trong quản lý đất đai, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng triển khai công trình, dự án.

Mặt khác, về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh theo điều 39 – Luật đất đai 2013 chủ yếu là cập nhật hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và tổng hợp nhu cầu sử dụng đất của ngành, lĩnh vực; tỷ lệ bản đồ quy hoạch sử dụng đất khá nhỏ (1/50.000 – 1/25.000) 01 cm2 trên bản đồ tương đương 25ha thực tế nên quy hoạch sử dụng đất không thể hiện được quy hoạch xây dựng và cũng rất dễ nhầm lẫn giữa các loại đất đai. Do đó, để đảm bảo thống nhất giữa các quy hoạch, làm tốt hơn công tác quản lý đất đai, ĐB Hải kiến nghị sửa đổi bổ sung điều 52 – luật đất đai 2013 ngoài quy định như hiện nay chỉ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất, thì còn phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng và quy hoạch ngành có liên quan.

Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ điểm a, khoản 5 điều 20 Nghị định 43/CP thi hành luật đất đai: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

Thực tế lịch sử hình thành, sở hữu đất đai của ngưới dân ở nước ta rất phong phú: từ đất khai hoang, đất dòng tộc để lại, đất mua bán… sử dụng đúng mục đích, ổn định.Tuy nhiên khi cấp sổ lần đầu thì chỉ được cấp trong hạn mức, ngoài hạn mức phải thuê đất của Nhà nước. Quy định như trên qua tiếp xúc cử tri, nhân dân không đồng tình và kiến nghị sửa đổi rất nhiều vì ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Hiện nay, khi tiến hành thu hồi đất giải phóng mặt bằng phục vụ dự án đường bộ cao tốc, các hộ dân bị thu hồi phần diện tích thuê lại của Nhà nước, theo quy định thì diện tích đất thuê của nhà nước sẽ không được hưởng chính sách hổ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm (đặc biệt là không được hưởng khoản hổ trợ bằng tiền không quá 5 lần, mức hổ trợ này theo quy định cụ thể từng tỉnh) dẫn đến giá đất đền bù rất thấp, nhân dân tiếp tục có ý kiến.

Do đó, kiến nghị về quy định hạn mức là căn cứ khi nhà nước cấp đất cho dân. Còn việc công nhận quyền sử dụng đất thì Nhà nước căn cứ nguồn gốc đất, nếu hợp pháp thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn bộ cho dân, hoặc bổ sung cho người dân được hưởng đầy đủ chính sách tương tự như đất trong hạn mức.

(4) Về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao – hợp đồng BT:

Theo báo cáo giám sát của Quốc hội, hầu hết các dự án BT đều lựa chọn theo hình thức chỉ định thầu, qua nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành, ĐB Hải nhận thấy ngay cả việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu vẫn còn những vấn đề chồng chéo về pháp lý. Cụ thể: Pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án PPP theo Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015 qui định ngoài yếu tố năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư thì việc lựa chọn nhà đầu tư chủ yếu dựa trên kết quả đầu thầu công trình chính,không đấu giá quyền sử dụng đất mà thanh toán theo nguyên tắc ngang giá đối với quỹ đất dự kiến thanhtoán cho nhà đầu tư từ đó dẫn tới một số bấc cập:

* Đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư là “đất sạch” thì vướng mắc ở 02 điểm:

(1) Nếu đã là “đất sạch” theo ĐB Nhà nước tổ chức bán đấu giá, nộp ngân sách, tạo nguồn vốn để đầu tư công nhằm đảm bảo tính hiệu quả (thông thường giá đất thông qua đấu giá sẽ cao hơn giá đất do cơ quan nhà nước xác định), công bằng, minh bạch hơn, thủ tục đơn giản hơn là đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP).

(2) Trường hợp quỹ đất sạch mà giao theo nguyên tắc ngang giá thì không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013:phải đấu giá quyền sử dụng đất .

* Đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư là đất chưa sạch:

Đây là phương thức được các địa phương lựa chọn, vì nó huy động được nguồn vốn từ các doanh nghiệp. Doanh nghiệp ứng vốn để đầu tư công trình và ứng vốn cho nhà nước GPMB. Tuy nhiên quy định đất chưa sạch (không phải đấu giá) không cụ thể là bao nhiêu %; Trường hợp GPMB quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư gặp khó khăn kéo dàithì ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư.

Có thể nói thực hiện các dự án đầu tư theo hợp đồng BT hiện nay còn nhiều tồn tại, bất cập. Nhưng đây là giải pháp khả thi nhất để huy động nguồn lực doanh nghiệp để phát triển hạ tầng, trong điều kiện ngân sách nhà nước còn hạn chế. Do đó tôi kiến nghị Quốc sớm xem xét chỉ đạo xây dựng Luật đầu tư theo hình thức đối tác công tư để thực hiện; không nên xây dựng NĐ sửa đổi NĐ 63.

 M. Hoàng