Kiểm soát việc hình thành khu dân cư tự phát

                

Ảnh: N.L

 “Rối” tách thửa, phân lô bán nền

Tính ra đã được gần 4 tháng Quyết định 52 về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận có hiệu lực. Mọi hoạt động liên quan quyết định này ở các huyện, thị, thành phố hầu như dừng lại chờ đợi, dù đã quy định rất rõ. Cụ thể, với đất ở nông thôn, diện tích tách thửa tối thiểu phải đạt 60 m2, chiều rộng 4 m, chiều dài 8 m; còn với đất ở đô thị, diện tích tách thửa tối thiểu 40 m2, chiều rộng, chiều dài tối thiểu phải đạt lần lượt là 3,5 m, 5 m. Sự chờ đợi này một phần vì theo lệ thường trước một quyết định mới, cần phải tập huấn hướng dẫn cho chính xác. Phần khác phải ghi nhận, Quyết định 52 đã có nội dung kiểm soát chặt việc hình thành các khu dân cư tự phát, vấn đề đang nhức nhối hiện nay, nhất là ở các vùng đô thị trong tỉnh. Trước đó, Quyết định 55/2014 của UBND tỉnh có quy định về tách thửa nhưng lại không quy định chặt chẽ về hạ tầng bắt buộc kèm theo. Vì thế, những hộ dân, cá nhân tích tụ được đất nông nghiệp lại nằm trong quy hoạch đất ở đã lặng lẽ tách thửa, phân lô bán nền với giá mềm hơn giá đất nền ở các dự án khu dân cư chính thức trên cùng địa bàn. Đó là lý do đất này bán rất nhanh, hơn thế còn hút hàng. Và chỉ trong vòng 4 năm, trên địa bàn tỉnh đã hình thành nhiều khu dân cư tự phát, không đảm bảo hạ tầng cơ sở, phá vỡ tổng quan quy hoạch chung, ảnh hưởng mỹ quan riêng của từng vùng.

Nổi đình đám nhất có lẽ là ở TP.Phan Thiết đã hình thành rất nhiều các khu dân cư tự phát như thế. Khu vực trước Bệnh viện tỉnh, khu vực Hàm Chính, Hàm Liêm…là những bằng chứng rất rõ về thực trạng trên. Các huyện, thị khác cũng không ngoại lệ, dù không nhiều bằng. Gần đây, do chịu sức hút từ đầu tư hạ tầng như sân bay, đường cao tốc, đất nông nghiệp ở các khu vực liên quan tăng giá nóng sốt kéo theo việc tách thửa, phân lô bán nền cũng ồ ạt khiến tỉnh phải có quyết định tạm ngưng vào tháng 8/2018. Từ thực tế ấy, đòi hỏi cần có sự can thiệp, quản lý của nhà nước để hình thành những khu dân cư đàng hoàng, phù hợp với quy hoạch, cảnh quan.

Kinh doanh và không kinh doanh

Và cuối tháng 12/2018, Quyết định 52 ra đời, trong đó có quy định rõ tại điểm C, Khoản 3, điều 4: “Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và hợp thửa, tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô để kinh doanh bất động sản (tạo điểm dân cư hoặc khu dân cư mới) thì phải lập dự án theo quy định pháp luật đầu tư và đảm bảo đầu tư kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh, đồng bộ (đường, điện, cấp và thoát nước…) theo quy chuẩn xây dựng và các quy định pháp luật có liên quan trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác xây dựng nhà ở.” Đồng thời đó cũng quy định riêng cho hộ gia đình có nhiều đất và muốn tách thửa, phân lô chia cho người thân trong gia đình… bằng mỗi việc là phải tự để đường đi đảm bảo kết nối với đường đi hiện hữu. Việc phân định giữa người kinh doanh và không kinh doanh trên cũng là điểm khó trên thực tế, vì thời gian qua không ít hộ gia đình, cá nhân kinh doanh đất nền. Hầu hết họ là những người buôn bán đất đai nhỏ, chỉ có vài ba trăm m2 hay  1 - 2 sào đất nông nghiệp có quy hoạch đất ở ở chỗ này, chỗ kia. Tùy thị trường từng nơi, họ sẽ tiến hành tách thửa, phân lô bán nền vào thời gian nào nên nếu theo quy định tại điểm C, khoản 3, điều 4 thì họ không thể lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật.

Về 2 điểm khó trên, Chi cục Quản lý đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận), đơn vị tham mưu tạo ra Quyết định 52, cho biết việc phân biệt được hộ gia đình, cá nhân tách thửa phân lô, bán nền là kinh doanh hay không kinh doanh là của phòng tài nguyên ở các huyện, thị, thành phố. Việc thẩm định này phải lập thành văn bản riêng thể hiện hộ gia đình, cá nhân đó muốn tách thửa, phân lô có đất từ cha mẹ để lại, chứ không phải mua từ người khác, tích tụ đất theo thời gian. Còn việc các hộ gia đình, cá nhân tách thửa, phân lô kinh doanh mà không thể lập dự án đầu tư thì có thể góp quyền sử dụng đất cùng chủ đầu tư đồng thuận lập dự án thực hiện. Điều này được quy định rất rõ tại Quy định 2713/QĐ-UBND tỉnh quy định phương thức góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013.

Bích Nghị