Làm gì để hạn chế rủi ro khi mua bán đất đai?

Không ít người dân hiện nay vẫn chấp nhận mua bán đất đai bằng làm giấy tay. Việc này tồn tại những nguy cơ gì, thưa ông?

Luật sư Đỗ Minh Trúc: Theo Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết pháp luật nên nhiều người vẫn cứ theo tập quán ở địa phương chuyển nhượng bằng giấy viết tay khi người chuyển nhượng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, nhiều người do thiếu hiểu biết pháp luật, thực hiện việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên khi xảy ra tranh chấp thì bị tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng có công chứng hoặc chứng thực nhưng khi thực hiện hợp đồng các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết dẫn đến tranh chấp.

Hiện nay, việc thực hiện mua bán đất đai thường xảy ra nhiều tranh chấp. Vậy ông có thể cho biết các tranh chấp này xuất phát từ đâu?

Tình trạng tranh chấp xảy ra trong chuyển nhượng đất đai bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau, trong đó chủ yếu là do các nguyên nhân cơ bản sau:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ theo đúng quy định của Luật Đất đai như hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định, diện tích đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bằng giấy viết tay, đất thuộc trường hợp không được chuyển nhượng… hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng có công chứng hoặc chứng thực nhưng khi thực hiện hợp đồng các bên không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết dẫn đến tranh chấp.

-  Những thông tin về nhân thân, về thửa đất thỏa thuận chuyển nhượng, ghi trong hợp đồng là không đúng thực tế.

- Diện tích đất thuộc trường hợp không được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

- Tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất có tranh chấp, bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Việc chuyển nhượng không tự nguyện, bị lừa dối, bị ép buộc...

- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Do quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng cao dẫn đến tranh chấp.

- Do nhận thức của người dân về sở hữu đất đai không đồng nhất với quy định của pháp luật.

Để tránh các tranh chấp trong hợp đồng mua bán đất đai, người dân cần thực hiện những gì, thưa ông?

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân cần tìm hiểu kỹ càng giấy tờ pháp lý của diện tích đất chuyển nhượng. Trong trường hợp gặp khó khăn trong tìm hiểu, người dân có thể nhờ những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ văn phòng đăng ký đất đai, cán bộ tài nguyên môi trường tư vấn giúp. Kiểm tra diện tích đất trên thực tế và diện tích đất trên giấy chứng nhận có khớp với nhau hay không. Nhiều trường hợp diện tích trên giấy chứng nhận và diện tích thực tế có sự chênh lệch. Vấn đề này sẽ gây rắc rối khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng. Cần tìm hiểu đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra vấn đề này, người nhận chuyển nhượng có thể hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi những hộ liền kề.

Mặt khác, nên tìm hiểu ở văn phòng đăng ký QSDĐ và phòng công chứng để xem diện tích đất có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh hay ủy quyền hay không? Nếu có liên quan đến những giao dịch trên, phải hủy bỏ giao dịch trước rồi sau đó mới thực hiện những chuyển nhượng để tránh rắc rối sau này.

Ngoài ra, người dân cũng cần kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không. Bởi vì chủ tài sản chỉ được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Điều đặc biệt lưu ý khi chuyển nhượng không lập hợp đồng viết tay, mà phải đến các tổ chức hành nghề công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng. Về việc đặt cọc, tốt nhất là nên có người đứng ra làm chứng. Người làm chứng không nên là người có họ hàng hay huyết thống của đôi bên. Trước khi nộp tiền đặt cọc, người dân cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc để tránh tranh chấp sau này. Trong hợp đồng hai bên cũng cần thỏa thuận nêu rõ điều khoản nếu xảy ra như một trong các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không thể hoàn tất thủ tục để sang tên được thì sẽ làm như thế nào. Tất cả là do sự thỏa thuận của hai bên, nhưng cần phải nêu rõ trong hợp đồng và được công chứng nhà nước nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau.

Xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi này!

Nguyễn Luân (thực hiện)